9-10/2022 Ελληνικό : Η φούσκα του υποτιθέμενου “επενδυτικού project”, από το 2014, εως σήμερα, και με προοπτική το … 2045. Η Lamda (un)Development και η κυβέρνηση Κυριάκου Μητσοτάκη, έχουν περιπέσει, σε αδιέξοδα.

Κάθομαι, θυμάμαι και ξαναδιαβάζω το παλαιό δημοσίευμα μου της 13/9/2019, με τίτλο : Τί θα κάνει η Lamda (un)Development, στο Ελληνικό; Μια επένδυση, που είναι, εξαιρετικά, αμφίβολο, αν θα πραγματοποιηθεί. Και που, αν πραγματοποιηθεί, ως έργο, θα καταρρεύσει και θα σαπίσει και με πιάνουν τα πίκρα χαμόγελα και τα γέλια, με την εξέλιξη της υπόθεσης της “επένδυσης”, στον χώρο του Ελληνικού.

Ας παραθέσω δύο αποσπάσματα, από εκείνο το άρθρο, που γράφτηκε, πριν από τρία χρόνια, για να αντιληφθούμε το τι έλεγαν, τότε, ότι θα γίνει και να δούμε, τώρα, το πού, τελικά, με έναν τραγελαφικό τρόπο, κατέληξαν τα πράγματα, σήμερα :

«Παρά τα όσα προπαγανδίζονται, η ανακοίνωση ότι η "Lamda Development" θα βγει, στην χρηματοπιστωτική αγορά, για έναν δανεισμό-μαμούθ, από ελληνικές και ξένες τράπεζες και ότι θα προβεί, σε αύξηση του μετοχικού της κεφαλαίου, οδήγησε, σε πτώση της μετοχής της, κατά 10%, για δύο λόγους.  

Ο ένας λόγος αφορά την χρηματοδότηση του έργου, αφού ο δανεισμός πρόκειται να είναι πολύ μεγάλος. Τα στελέχη της "Lamda Development" δεν δίνουν σοβαρές εξηγήσεις, για το, από πού θα βρεθούν τα τεράστια ποσά, που θα χρηματοδοτήσουν το έργο, το οποίο, συνολικά, υπολογίζεται ότι θα φθάσει, κάπου, στα 7 δισ. €, αφού η εταιρεία δεν διαθέτει τα απαραίτητα κεφάλαια, ενώ, από την άλλη πλευρά, οι υποτιθέμενοι ξένοι επενδυτές (η κινεζική Fosun και η Eagle Ηills, από το Αμπού Ντάμπι), που συμμετέχουν, στο συνεργατικό επενδυτικό σχήμα της Global Investment Group, έχουν να πάρουν μέρος σε κοινή ενημέρωση, για το επενδυτικό αυτό σχέδιο, από το 2014, γεγονός το οποίο οδηγεί, στο να φημολογείται ότι το ενδιαφέρον τους έχει ατονήσει και ότι, ουσιαστικά, αυτό το επενδυτικό σχήμα είναι νεκρό. 

Ο δεύτερος λόγος αφορά την αποπληρωμή των δανείων. H απόδοση αυτού του επενδυτικού σχεδίου, το οποίο, υποτίθεται - και μόνον, υποτίθεται - ότι θα χρηματοδοτήσει την αποπληρωμή των δόσεων των δανείων, είναι εξαιρετικά, επισφαλής (και κατά την γνώμη μου πρόκειται να είναι ανεπαρκέστατη, για να καλύψει το κόστος του δανεισμού αυτού). Κάπως έτσι και για τους λόγους αυτούς, η "Lamda Development" - θα μπορούσαμε, χαριτολογώντας, να την αποκαλέσουμε Lamda (un)Development -, επειδή δεν έχει τα απαραίτητα κεφάλαια, αναζητεί ελληνικό και διεθνή δανεισμό (τον οποίο υποτίθεται ότι θα έπρεπε, ήδη, να τον έχει εξασφαλίσει). 

Αυτή η έλλειψη κεφαλαίων είναι η αιτία της καθυστέρησης, που δεν έχει προχωρήσει, έως τώρα, η ολοκλήρωση του διαγωνισμού (ο οποίος λέγεται ότι θα πραγματοποιηθεί, στις 30/9/2019), για το καζίνο, στο Ελληνικό, αφού η εταιρεία, κυριολεκτικά, ψάχνεται, για να εξασφαλίσει, στην παρούσα φάση - μετά βλέπουμε -, το κεφάλαιο των 1,5 δισ. €, για να ξεκινήσει το πολυθρύλητο έργο, για τα πέντε πρώτα έτη της κατασκευής του…..

1) Πώς είναι δυνατόν μία επιχείρηση να αναλαμβάνει ένα, φαραωνικών διαστάσεων, έργο, χωρίς την κεφαλαιακή επάρκεια, που είναι απαραίτητη; 

2) Πώς είναι δυνατόν μία επιχείρηση να αναλαμβάνει αυτό το έργο, χωρίς να είναι γνωστό, το εάν - και κατά πόσον - υπάρχουν τα απαραίτητα κεφάλαια, για να χρηματοδοτηθεί μία τόσο μεγάλη επένδυση; 

3) Πώς είναι δυνατόν μία επιχείρηση να αναλαμβάνει το, εν λόγω, έργο, χωρίς καμμία πληροφορία, για το ποιοί, πόσοι και σε ποιόν βαθμό, συμμετέχουν στο υποτιθέμενο επενδυτικό σχήμα; 

4) Πώς είναι δυνατόν μια επιχείρηση να προβεί, σε έναν τόσο εκτεταμένο δανεισμό, χωρίς να έχει προβλεφθεί και να εξασφαλισθεί, από τις αποδόσεις του έργου, που αναλαμβάνεται να εκτελεσθεί, η μέλλουσα αποπληρωμή των δανείων; 

Στην ουσία έχουμε να κάνουμε με μια τεράστια φούσκα, η οποία βασίζεται, σε μια διογκωμένη παραμυθία. Το έργο του Ελληνικού δεν πρόκειται να χρηματοδοτηθεί και να πραγματοποιηθεί. Και αν χρηματοδοτηθεί, θα χρηματοδοτηθεί, από τις χρεωκοπημένες ελληνικές τράπεζες. Ουσιαστικά, δηλαδή, από την ελληνική κυβέρνηση. Έτσι, όμως, υπό τον μανδύα της "ιδιωτικής πρωτοβουλίας", η επένδυση και το έργο αυτό θα έχουν δημόσιο χαρακτήρα, όντας, μάλιστα, μια κακή και καταστροφική επένδυση και ένα κακό και καταστροφικό έργο, που δεν πρόκειται να αποδώσουν τίποτε το επικερδές και χρήσιμο».

Είναι, πραγματικά, απίστευτο το παραμύθι, που πούλησαν, οι κυβερνώντες, με βασικά εργαλεία τον πρωθυπουργό Κυριάκο Μητσοτάκη και τον τραγικό υπουργό Ανάπτυξης Άδωνι Γεωργιάδη. Όταν θυμόμαστε τα όσα έλεγαν και βλέποντας, τώρα, τις εξελίξεις, είναι απαραίτητο να σκάσουμε, από τα γέλια και το γοερό κλάμα, που πρέπει να ρίξουμε. 

Ξεκίνησαν, με την λεγόμενη οριοθέτηση της αρχαιολογικής ζώνης, η οποία υποτίθεται ότι εμπόδιζε την επένδυση και τον όποιο δύσμοιρο δασάρχη, που χαρακτήρισε, ως δασική έκταση 37, από τα 6.205 στρέμματα, γεγονός το οποίο έλεγαν ότι εμπόδιζε την επένδυση των 8.000.000.000 ευρώ και αυτό το παραμύθι το παρουσίασαν και το πλάσαραν, το πούλησαν, με πέντε φωτορεαλιστικές μπαρούφες, χωρίς καμμία δημοσιευμένη μελέτη και χωρίς κανένα ρεαλιστικό και της προκοπής χρηματοδοτικό πλάνο. 

Έταξαν φύκια, για μεταξωτές κορδέλες και τις πούλησαν με αέρα κοπανιστό, φυσικά, με την αμέριστη υποστήριξη των εντόπιων ΜΜΕ, ενώ και ο ΣΥΡΙΖΑ τους έκανε όλα τα χατήρια. Αλλά ο “επενδυτής”, η Lamda (un)Development - όπως εχω ονομάσει την επιχείρηση του Σπύρου Λάτση -, δεν επρόκειτο να βάλει ούτε ένα οποιοδήποτε σοβαρό ποσόν χρημάτων και δεν είχε κανένα πρόβλημα να κάτσει και να περιμένει να έλθει, στην εξουσία αυτοί, που τον βόλευαν. Όπως και έκαναν, αφού διαμόρφωσαν και το κλίμα, οπότε ήλθε η κυβέρνηση της Νέας Δημοκρατίας του Κυριάκου Μητσοτάκη και ο προαναφερόμενο υπουργός Ανάπτυξης, που τους βολεύει, κουμπώνει και Υπουργός, για να φουντώσει, υποτίθεται ο φιλοεπενδυτικός αναπτυξιακός άνεμος.

Όμως, οι δουλειές, σε αυτό το σοβαρό επίπεδο, απαιτούν πολύ χρήμα και έχουν υψηλό και δεν γίνονται, με φύκια και με λόγια, ο "επενδυτής" οδηγείται, στο να αναζητά άλλους επενδυτές, για να χρηματοδοτήσουν την επένδυση. Και επειδή οι κανονικοί επενδυτές δεν είναι κορόιδα και βάζουν χρήματα, από την δική τους τσέπη, με στόχο το χρηματικό κέρδος και για να δημιουργήσουν εντυπώσεις και να κάνουν εκλογικό αγώνα, πήραν χαμπάρι ότι δεν τους συμφέρει να μπλέξουν σε αυτή την ιστορία και σηκώθηκαν κι έφυγαν, με τον Άδωνι Γεωργιάδη, σε ρόλο σοβαροφανούς κωμικού, να προσποιείται ότι πανηγυρίζει, που το "Ελληνικό θα μείνει ελληνικό", ενώ, μέχρι που την κοπάνησαν οι ξένες επενδυτικές εταιρείες, δεν είχε καμμία αντίρρηση να δώσει το Ελληνικό, στις επιχειρήσεις του Κομμουνιστικού Κόμματος της Κίνας και στους Άραβες. 

Οι επενδυτές αυτοί έφυγαν επειδή κατάλαβαν ότι το Ελληνικό, ουδείς το αντιμετωπίζει, σαν κανονική επένδυση, ή σαν κανονικό πολεοδομικό σχέδιο, ή πρόγραμμα, αλλά αντιμετωπίζεται, σαν ευκαιριακός πρακτικός κυβερνητικός πολιτικός σχεδιασμός, στον οποίο ο ιδιώτης, ως υποτιθέμενος επενδυτής, θέλει να βγάλει κέρδος χωρίς να θέλει να βάλει χρήματα και χωρίς να αναλάβει το απαιτούμενο επενδυτικό ρίσκο για το σύνολο της έκτασης του Ελληνικού, οπότε η όλη υπόθεση θα εξαντληθεί, στην πλειοψηφία της, σε αγοραπωλησίες οικοπέδων και οικημάτων (και βλέπουμε). 

Ουσιαστικά, το ζήτημα, όσον αφορά το ύψος των κεφαλαίων, που απαιτούνται, για την υλοποίηση του όποιου έργου, με το υψηλό ρίσκο και την μεγάλη του χρονική διάρκεια, είναι πολύ δύσκολο να βρει πρακτική λύση, αφού, έτσι όπως είναι, σήμερα, τα πράγματα, δεν είναι δυνατό και είναι απίθανο να προχωρήσει η υπόθεση του Ελληνικού, με ιδιωτικά κεφάλαια. Η αδυναμία να προχωρήσει το έργο αφορά τον ιδιώτη υποτιθέμενο, ως επενδυτή και όχι την όποια κυβέρνηση, όπως αποδεικνύουν και τα παθήματα της σημερινής εμφανιζόμενης, ως φιλοεπενδυτικής και φιλελεύθερης κυβέρνησης του Κυριάκου Μητσοτάκη.

Αλλά και αν δούμε τα τεχνικοοικονομικά χαρακτηριστικά του έργου του Ελληνικού, θα διαπιστώσουμε ότι αυτή η υποτιθέμενη επένδυση δεν βγαίνει, δεν είναι υλοποιήσιμη, με δεδομένη και ρητά, εκφρασμένη την δήλωση του υποτιθέμενου, ως ιδιώτη επενδυτή ότι τα ίδια κεφάλαια, που πρόκειται να διαθέσει, θα φθάσουν, στο 25% της χρηματοδότησης της επένδυσης (και τα υπόλοιπα, σχεδόν, 1,9 δισεκ. ευρώ θα προέρχονται, από δανεισμό, προφανώς, τραπεζικό), αφού ο εκτιμητικός οίκος American Appraisal Hellas (AAH), ο οποίος έχει πραγματοποιήσει την μελέτη εκτίμησης του τιμήματος πώλησης του Ελληνικού, πήρε ως βάση υπολογισμού την αναλογία ιδίων κεφαλαίων και δανεισμού, που θα διέθετε ο αγοραστής, για το υποτιθέμενο έργο. 

Αυτό σημαίνει ότι, για να προκύπτει ένας λογικός συντελεστής προεξόφλησης (δείκτης, που αποδίδει το ρίσκο του επενδυτή, ο οποίος είναι, αντιστρόφως, ανάλογος του τιμήματος, που μπορούσε να απαιτήσει το Δημόσιο), το ποσοστό δανεισμού, στο σύνολο της χρηματοδότησης του έργου, στην διάρκεια της εκτέλεσης της επένδυσης, θα έπρεπε να κυμαίνεται από 30%, στα πρώτα 5 χρόνια, έως 60%, μετά το 13ο έτος υλοποίησης του έργου και αντιστρόφως, τα ίδια κεφάλαια της Lamda θα έπρεπε να κυμαίνονται από 70%, στα πρώτα 5 χρόνια έως 40%, μετά το 13ο έτος. 

Φυσικά, η διαφορά, από το, υπό καταβολή 25%, για το οποίο κάνει λόγο η εταιρεία, που υποτίθεται ότι κάνει την επένδυση, στο Ελληνικό, μέχρι τα παραπάνω ποσοστά συμμετοχής των ίδιων κεφαλαίων, που προβλέπει η μελέτη της AAH, είναι τεράστια, είναι ιλιγγιώδης, αφού, καθόλου τυχαία, η σύμβαση πώλησης του 2016 προέβλεπε ως, ελάχιστη υποχρέωση του αγοραστή, ότι η αναλογία Χρέους/Εισφορών Μετόχων, στην εταιρεία δεν θα υπερβαίνει, ποτέ, την αναλογία 3:1 χωρίς την προηγούμενη έγγραφη συναίνεση του πωλητή.

Έτσι, η σύμβαση, που συνήφθη, στις 14/11/2014 - κάτι το οποίο δεν άλλαξε η τροποποιητική σύμβαση της 19/7/2016 -, προβλέπει ότι τα πρώτα 5 έτη η Lamda Development πρέπει να διαθέσει κονδύλια, για έργα, ύψους 1,07 δισ. ευρώ, με αρχή το έτος 2021, οπότε η εταιρεία κατέβαλε 300 εκατομμύρια ευρώ του τιμήματος, ενώ πήρε ένα δάνειο, από την Eurobank και την Πειραιώς, ύψους 1,16 δισ. ευρώ, για την πρώτη φάση  του έργου, γεγονός, που παραπέμπει ότι, στο μέλλον, απλώς, πρόκειται να πουλάει οικόπεδα, στον όποιο παραθαλάσσιο οικισμό κτισθεί. 

Αλλά, για να καταλήξει η American Appraisal Hellas (ΑΑΗ), στην παρούσα αξία των 560 εκατ. ευρώ, για το 100% των μετοχών της Ελληνικό Α.Ε.,,βάσει της οποίας έκανε δεκτή το ΤΑΙΠΕΔ την 2η προσφορά της Lamda Development των 915 εκατ. ευρώ, σε βάθος δεκαετίας, ή 576 εκατ. ευρώ, σε παρούσα αξία, την συσχέτισε, με το ρίσκο του επενδυτή. Δηλαδή με το ύψος των ίδιων κεφαλαίων, που είναι διατεθειμένος να επενδύσει. το ρίσκο της Lamda; 

Και ως ποίου πράγματος συνάρτηση θεώρησε το επενδυτικό ρίσκο η ΑΑΗ; Οχι, βέβαια, ως συνάρτηση του εντελώς χαλαρού χρονοδιαγράμματος, που αναφέρεται, σε 25ετή ανάπτυξη του έργου, αντί, για, τουλάχιστον, για 15ετή…) Όχι βεβαίως. Το θεώρησε, ως συνάρτηση του πόσα ίδια κεφάλαια θα διαθέσει η Lamda Development και πόσα τραπεζικά δάνεια θα της χορηγηθούν, με τεχνικοοικονομικό εργαλείο την φόρμουλα, που χρησιμοποιήθηκε; [Απόδοση επενδυτού (WACC) = 20% x equity (ίδια κεφάλαια) + 5% x debt (τραπεζικά δάνεια)]. 

Τι μας λέει αυτή η εξίσωση; 

Πολλά τα ίδια κεφάλαια που θα βάλει η εταιρεία; Μεγάλο το ρίσκο της και άρα, μικρό το τίμημα, υπέρ του Δημοσίου. 

Πολλά τα τραπεζικά δάνεια που θα πάρει η εταιρεία; Μικρό το ρίσκο της και άρα, μεγάλο το τίμημα, υπέρ του Δημοσίου. 

Και φυσικά, η AAH δεν πρόβλεψε και δεν εκτίμησε ότι θα χρησιμοποιηθεί περισσότερο χρέος, από τα ίδια κεφάλαια. Για να καταλήξει στην εξωπραγματική απόδοση του, περίπου, 15% (η ΑΑΗ αναφέρει εσωτερικό ρυθμό αποδόσεως 15,32%, ενώ ο συντελεστής προεξοφλήσεως, είναι λογικό να είναι της τάξεως, κατά μέσον όρο, του 14,5%, για τα 25 έτη που διαρκεί η κατασκευή), θεώρησε περισσότερα τα ίδια κεφάλαια και όχι τα τραπεζικά δάνεια, σε μια μέση αναλογία, περίπου, 2 προς 1. 

Παρα τα ανωτέρω προβλεπόμενα,  ο, διαρκώς, μεταβαλλόμενος διαγωνισμός κατακυρώθηκε και η σύμβαση επέτρεψε, στην Lamda Development, να χρησιμοποιήσει - το λιγότερο - τρεις φορές περισσότερο χρέος, απο τις εισφορές των μετόχων, αφού, με έγγραφη άδεια του ΤΑΙΠΕΔ, επιτρέπεται και πιο μεγάλος δανεισμός, ακαθορίστως. 

Αλλα και να παραδεχθούμε τον ελάχιστο δανεισμό, που αναφέρει η σύμβαση, έχουμε : Τρία ο τραπεζικός δανεισμός, προς ένα τα ίδια κεφάλαια της εταιρείας. Αυτό βγάζει 8,75% απόδοση, για τον επενδυτή (=20% x 1/4 + 5% x 3/4). Αν αντικαταστήσουμε το 15% της ΑΑΗ, με αυτό το 8,75%, το τίμημα της πώλησης ανέρχεται, στα 2,15 δισ. ευρώ. Δηλαδή, 3,7 φορές πάνω από το συμφωνηθέν ποσόν του τιμήματος των 915 εκατομμυρίων ευρώ, το 2014.

Κανονικά, αυτή η υπόθεση πρέπει να αντιμετωπισθεί, με δίκες. Η επένδυση δεν είναι βιώσιμη και φυσικά, θα καταλήξει, σε αποτυχία.

Δηλαδή, σε μια κωμικοτραγική ιστορία αγοραπωλησιών οικοπέδων και οικημάτων…